再花五百亿[穿书]——人间观众(49)

    白有贤疑惑道：刚才我们在滨江区看到的那种园区，有厂房有科研楼、有活动中心、食堂甚至自己的酒店，这种够齐全的了，规模也不小呢。
    他们的硬件看着还是太像厂房，行列式排布，与几十年前的厂区没有什么两样。软件，我指的是内部装修和整体运营方法也都是老一套，缺乏新意。
    庄算评价了一句。在现实世界，他了解到许多花园办公的项目，比如谷歌的办公楼、微软的园区，还有一些医药产业在发达国家风景如画的地方建造的产业园，拥有比公园还优美的环境，办公楼内科研和实验室装修标准都非常高，最关键是衣食住行都考虑到，不仅便捷还舒适。让宅男宅女们都乐不思蜀的沉迷在公司里，除了卖力气工作，业余时间大量消耗在多种多样的
    庄算口头描述了一下这种花园式办公的产业模型和构想，再指出了一些可以参考的海外案例，闻者顿时激动不已。
    这个时代大家传统的认知还是到点来单位上班，到点下班，工作和生活严格分开。工厂里的工人和写字楼里的白领其实没有差别。甚至工人可能更幸福一些，因为可以直接住在厂区的宿舍，吃饭有食堂。但智力密集型的那些白领、码农、设计工作者，本来加班时间就漫长，舟车劳顿的上班下班通勤，在冷冰冰的写字楼里吃外卖，挤占了所有剩余时间。
    除了工作完全没有生活娱乐，长此下去幸福感极低，哪怕收入超高，也没有时间和兴致去花销。
    如果让这些人本身就在一座公园或者是产业乐园里工作呢？园区里开设不同种类的食堂、有休闲娱乐的设施，能够解决健身和短时休息的需求，窗外郁郁葱葱鸟语花香，累了推门出去就能散步。楼内不光是贴金镶玉冷冰冰的装修，还引入绿植、活水养鱼，甚至可以搞小型生态宠物乐园。弹性工作制，24小时不出园，灵感爆发就回到工位上写一段代码，没灵感了，吃喝一顿K歌健身，在胶囊睡舱里躺几个小时，再起来又是一条好汉！
    所有的经营项目对员工内部有福利优惠，同时也对外开放，吸引周边园区的工作人员和居民来体验，青年男女来来往往，碰撞和社交产生的火花，更容易激发工作的活力。
    畅想完毕，庄算又将大家的思路拉回现实：再说一下难点，在国外搞类似的园区，都是私人土地，也没什么工业或办公等等固定的配比限制。而我们滨江的地目前是工业性质，有诸多的条件卡着脖子。有污染或噪音的各种生产类厂房不能做，赚钱的生物医药批量生产环保指标也难拿到，光靠研发和中试撑不起400亩地，手机和电子通讯那一类也有别人在做了，市场就那么大，国产机培育需要时间。我们不如转换思路，对网络科技、电子商务类的企业敞开大门。增加科研办公的配比，增加配套设施用地的配比。当然这件事情还需要与当地政府协商。老周，往下能做到哪一步就看你的本事了。
    不是土地变性。工业地也能细分，原本有科研和生活配套的固定比例，这事你再仔细研究一下，看能否争取到更灵活配置的政策条件。说白了科研办公肯定比厂房租金高，生活配套比如一个沿街小商铺或者能对外经营的餐饮，也肯定比纯办公的租金更高，招待所能做成酒店甚至是酒店式公寓。以上是我们的诉求，却不能直白的说，需要用企业总部花园办公的这个概念来包装，营造高大上的命题。这个命题得到认可，接下来其他条件就都好谈了。
    庄算将这个概念又延展了一下，有两个努力的方向，一是增加商业服务配比引入燃气，为后期招租商户创造条件；还有个方向就是拆散大体量，进行小体量的楼栋拆分。类似帝都总部基地那种，每一栋楼的规模尽量的小，让一些还在发展中的企业有能力进驻。或租或散卖，或定制建设都是要有保障的。
    散卖的总部办公小楼？
    庄算进一步细化这个意思：更确切一点说，每个产品单位都是一栋迷你的厂办一体综合楼，前店后厂满足中小企业创业初期的诉求。园区内当然也可以引入几家头部大企业，作为龙头带动上下游小企业入住。另外最关键的就是搞好配套，吃喝玩乐，住宿招待都要有。400亩地好大一片，一般一个企业很少能吃下去。化整为零，大企业带动中小企业的进步，孵化培育产生的未来预期前景，很容易打动人心吧？
    白有贤的脑子跟着庄算的想法飞快转动，兴致勃勃道：我理解了，这更像是将园区作为一个大商场来打造，占地多的大商户作为主力店放进来比如卖各类服装的品牌店，周边围绕其他上下游的店面，比如只卖鞋子帽子的，或者只卖饰品箱包的，再加上休闲餐饮穿插其中中小企业被孵化出来慢慢扩张，或许规模更大了自己也有能力了又去外边再买地建设总部，对不对？
    庄算肯定的
    周总问了一句：那我们赚钱的点是规划和代建，最后招商或销售成品么？
    庄算摇头：那只是一票买卖，我们也要做园区的运营，建筑物是硬件，软件则需要高科技的运营模式来支撑。这里面不只是普通的物业服务，还可以建立线上的平台，帮助企业孵化，比如有人有专利却找不到生产厂家，比如有人有设备却不晓得怎么注册公司怎么开发销售渠道。
    我们收集这些信息，在统一的平台上为他们服务撮合，提供增值的无形的配套，肯定比常规的产业园更具有吸引力。这样的平台运营服务，比普通的物业费标准绝对能更上层楼。关键是平台建好了，就像是招采平台一样，等着大家往上面填信息就好，运维成本极为低廉，服务费却能年年收下去，积累的数据也可以复制到别的项目别的平台。将来你们就会发现，信息数据分类整合都是能变成钱的。
    第60章 帮人也帮己
    庄算是兴头上随口说说, 这套理论在现实世界很多项目已经在用，他听得多了，照猫画虎也能侃侃而谈。
    书中之人却还没有到未来的时代。在网络刚刚普及，智能手机才开始出现的年代, 产业园区的进化版, 与线上平台结合，乃至从传统产业到数字经济时代这些转变都还未发生。因此听着庄算说的这套, 不免耳目一新, 字字在理不是夸夸其谈，的确具备可实施性, 切实考虑到了入住企业的痛点。
    即使是语言上描述一下, 就已经很吸引人。
    白有贤曾经谋划过自己创业, 当时只能是自己摸着石头过河，查资料看人物传记，却无人指导。若是有这样一个园区, 有龙头企业带动, 有各种政策优惠, 他从小微企业开始一点点孵化, 前面有无数的榜样指引，身旁有各种伙伴帮扶, 最终成长为一方豪杰也完全不愁, 前景清晰。这将是初创业者最理想的家园。
    另外庄算提到的信息数据的价值和利用这件事情, 白有贤最先想到的是厚厚的黄页书。这是网络没有普及之前就开始流行的一种类似于行业电话册的东西，各种企业按照首字母或者分门别类的排列, 后面是公司地址和电话，加点经营内容，以方便有需要的上下游企业联络。
    自从有了网络, 这种黄页的信息收集与扩散的模式也复制在了网上，各大门户网站都有类似的内容。分不同的版块，对应无数同类企业的链接。在不同的版块投入不同内容的广告，精准的获取客户流量。
    千秋万代地产公司去年投入了一定的成本建立了网上招采平台，就是在常规信息数据收集功能的基础上更进一步。要求供应商自己注册填表，将自己的产品按照地产公司的需求填写录入。一切都是提前系统编程，自动分类。前端展现给设计部、工程部和成本部的信息都是清晰明朗的，用起来很方便，后端的维护和更新也很省时省力，因为分类录入不断更新，这种大批量的枯燥劳动转嫁给供应商去完成了。
    而且随着入库的材料越来越多，又增加了反馈评分的机制。一旦某项目采用了这家供应商的某一件产品，用后由相
    当然为了鼓励新入库的企业，也会有新企业展示窗口滚动播放。想要在庞大的供应商库里崭露头角，真实用户评估，与人为优化比如打折等手段都能在网页上以信息的模式展现和调配。实时更新，竞争与评估都是数字化的高效的，方便快捷的。只要最初的构架设计合理，简直可以是一劳永逸，劳还是供应商那边劳，地产公司作为甲方坐享成果就好。
    白有贤因着庄算这番话，往更深远的方向思考了许多。远的不谈，所有与地产公司有合作的企业，未来都会有数字化的一个印记和记录，某个供应方也可能会转化为招商引资的对象，买豪宅的客户很可能就是卖材料的厂长，而这位厂长恰好也需要在某个地方找科研办公的场地。
    大数据库的建立，将所有零散信息分类集成，研究他们曾经的交易轨迹，甚至能预判他们可能再次发生交易的领域，精准投放广告和需求。这将大大节省找项目或找客户的时间。
    白有贤觉得眼界豁然开朗起来。本来以为做地产行业无非是不同的物业类型开发，或者组合开发，需要了解的只是建筑工程那些领域里的知识。没想到还有这么多门道，除了那些引起政府关怀的技巧之外，还有这些高科技手段的介入。信息化数字化平台化的整合，或许是传统地产行业升级的一条捷径，对于公司自身以及参与进来的所有企业都有帮助，互惠互利。
    庄算身为公司总裁，上午聊完了项目，中午主持了一下公司的聚餐，下午见好就收，没打算真在办公室里坐等下班，而是拉上了白有贤，准备早点溜去西湖边上玩耍。
    至于怎么和滨江区政府交涉，怎么用新型产业园的理念打动别人，这种细致的费脑子的工作，庄算自然是交代给周总去组织分公司的人手细化的。
    没想到庄算翘班的念头还没说出口，就有贵客到访。
    是他们所在的这栋楼的国企老总来串门。说来也巧，这家国企的
    国企老总也开始留意这个比自家儿子还年轻的庄总裁的事迹，帝都豪宅还有湿地公园那边都是随便能打听到的，印象深刻。这次听说庄算来到杭城分公司了，肯定要见上一面。
    人家屈尊来看他，庄算肯定不敢不接待。
    庄算亲自恭迎，请了那位老总进了豪华的大会议室，让周副总一起作陪，白有贤又将公司的宣传片和简介熟练的讲了一通，这里还加入了国际学校、以及CQ区的学校建设，另外是南方刚刚拿下来的城市更新综合体。
    白有贤个人能力非常强，每经手一个项目，总能切中要害提纲挈领的总结那么一两页精华，交给媒体公关部专业处理加工之后，拿出来的公司介绍ppt图文并茂还带一些项目精致的小动画宣传，比寻常企业那种干巴巴的讲解生动形象，很是引人入胜，也显示了千秋万代地产公司的强大实力。
    现实世界里庄算在国企设计院工作过，对于大国企的问题和优势比外围那些人了解的多。言谈之中肯定是捡着对方爱听的话，突出大国企的国家责任感、使命感等内容吹捧，三言两语就将国企老总哄得荣光满面，神采奕奕。
    紧接着，谈到了目前这片写字楼的建设，庄算那肯定是对老总的选址一通崇敬，认为其高瞻远瞩，区位地段非常好。国企自留一栋，其余的楼座顶满容积率开发建设出来，很有魄力，也一定能盈利，为企业谋百年福祉。
    说起这片楼，国企的老总却叹了一口气：开发写字楼的事情，其实厂里边并不都是赞同的，毕竟一下子花掉那么多钱，自己又不是真做房地产的那种企业。本来这些钱若是在市里给员工买一些住宅，内部分一分，或许会更得人心吧。
    你们一定也争取过住宅用地是不是？可是当年只给你们补偿了这个商业办公用地，也没别的选择。庄算随口说了一句。
    当然是争取过其他的补偿。不过我们厂区的新址在萧山那边，补偿住宅地也是在厂区周围才给批。那边地皮不值钱，盖了房子
    白有贤建议道：虽然没有住宅地，不过市里有不少住宅项目在开发，整购一两栋新建的住宅，谈下大一点的折扣应该不成问题。
    老总点点头，又皱眉道：你说的对，我们当时与市里一个开发商谈过，他们的小区品质不错，交通又方便，到萧山新厂区和我们这里总部办公楼都有直达的公共交通和快速路。他们那个小区到今年底就交楼了。我们整楼买能相当于打八折，不过要付全款。
    当时我们计划将楼拿下来之后，我们给员工可以让他们分期付款，甚至从工资奖金里折抵，也算是一种福利。问题是，那家开发商看市场形势大好，竟然涨价了。八折是没变，但单价提高了一些，付全款的时间也必须提前，否则人家就散卖出去，没我们什么事了。
    您的资金缺口有多大？庄算问的比较委婉，以这家国企的营业规模，一年营收十多个亿是没问题的，但是关键并不是所有现金都能用来给员工高福利。而且销售出去的产品，回款也不是你想什么时候到账就能到账的。
    市里要买的住宅，满足适龄员工的需求套数，大概需一个亿吧。本来年底我们再付清全款是没问题的，哪怕他们每平米涨价一二百都可以。
    您这边写字楼卖么？庄算指了指窗外那些正在施工的楼座。他记得郭可贝提过，这片写字楼盖好了是能够销售的，相应手续却比较复杂，毕竟是国企。
    这片区域一共五栋写字楼，他现在办公的这栋是国企自己留用的。原先计划，是等着外边的写字楼盖好了，杭城分公司会租用新盖
    当然可以卖，除了我们自用的这栋是国有资产，其余都是能够销售的。可是零卖也不知道能否迅速回款，零卖的手续要求也比较高。更何况咱们这些楼都还没盖完，买了又不能马上用，不太好卖吧。交给银行抵押出去换现金，手续上半斤八两，还要审计，更麻烦。最初我们只想着委托一家专业公司负责招租，卖是顺带着，不强求。
    庄算心中一动：要不这样，我们公司内部研究一下，看看能否买下一栋楼。若是手续办的顺利，应该能赶上贵司用钱。
    这片楼每一栋都是百米左右的高度，3万平米上下的规模，形象和位置非常好，预计一栋楼整售打折后也要一两个亿，最早明年才能交楼。若是能卖一栋楼，国企老总的问题迎刃而解。而且整售只用办理整栋的房产证，比一套套分隔销售容易，也有很多方式规避繁琐的手续。
    按照庄算的经验，区域未来将是沿江CBD的核心，写字楼价格水涨船高。尤其是整栋楼，整体运营管理，相对形象更高端，未来的出路不仅仅是高租金的回报，也可以再整售出去获取资产的升级溢价。
    再过三五年，境内外就会有多种渠道和资金机构对这类地段优势明显的写字楼、商业等物业感兴趣，收购价格与这栋楼初始价格其实关系已经不大，随行就市水涨船高，别说三五个亿买栋楼，一二十个亿买一栋楼也是相当轻松。
    从国企手里买楼，难点其实是手续繁琐，需要时间。而且对于境外的一些机构并不是能敞开了招标的。如果庄算以独资私企的名义现金买了楼，各种手续比借贷和参股交易做起来容易，将来因着是私企的私产，再对其他成分的机构售卖，更加简便。能接手的下家渠道也更广泛。
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